必须懂的日本购房常识

１．MANSION（マンション）和APART（アパート）的区别

● MANSION（マンション）

钢筋混凝土，钢铁构架钢筋混凝土构造的耐火构造，高层住宅，隔音性高，有高级感。

因为建筑成本较高，所以房租也比APART要高，有电梯，有管理人等的情况下，管理费也很高。

● APART（アパート）

APART是APARTMENT的简称，木质结构，轻量钢铁构架的准耐火构造，一般2层建筑物比较多，从构造上看，并不是高层住宅，建筑费低，所以房租会相对便宜，没有电梯，没有管理人员，管理费低。

在这里所说的特征，说到底也是一般意义上的。最近，让人感到有高级感的，隔音效果很好的APART也不少。

所以，在选择房子时，不要只看是APART还是MANSION。因为，有的时候即使是叫作MANSION也有可能是木质结构的房子。应该实地考察一下到底是什么构造的，或者跟房地产公司确认好房子的结构。

２．租金回报率 （表面回报率 和 实际回报率）

● 表面回报率
年租金的收入÷房屋购入价格

● NOI回报率（实际回报率）

年租金收入- 杂费（维修费，管理费，税金，保险金等）÷ 房屋购入价格

NOI是「Net Operating Income」的简称，是（收入利润）减去各种杂费后的金额，用中文常用的说法，叫做净营运收入。

如果简单的翻阅下一般房产广告的话，会发现，大家一般用的都是表面回报率，然而，这其中并没有去除一些必要的手续费之类的费用，在这里，我们希望提醒各位买家，购买投资房时，要注意以下这点。

● 不要只关注回报率

房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在5%--30%之间，绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准，然而需要注意的是，回报率高并不代表收益率高。

具体来说，热闹的地方房屋价格自然就比较高，回报率会适当降低。于是，很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋，却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多，如果房屋租不出去空关的话，反而是损失。

所以，除了回报率的高低，还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。

３. 如何选择好的日本房屋（购日房小常识）

● 建筑和道路的关系

房屋建筑表面与道路的距离小于2m的话，此房屋将来不可以重建
（日本建筑基准法 第43条 《接道义务》）

房屋建筑表面与道路的距离小于4m的话，此房屋将来重建时，必须缩小建筑面积，保证道路宽度。

道路宽度是6m以上的话，完全可以自由重建，没有任何影响。

● 邻里间的关系

日本的房屋与房屋之间靠的比较近，邻里之间的关系，不得不被重视。

一般常见的问题有，比如：小花园里养的植物，长大后，就长到了隔壁人的家里去了，这些最好在买房的时候，就确认好再购买，避免将来的麻烦。

● 外部装修情况

无论是作为办公室也好，或作为自己的住房也好，大家都应适当的注意房屋的外观。

比如房屋的外墙有裂缝，内部的钢筋铁有外漏，墙壁粉刷被腐蚀等，都会影响房屋的整体美观和印象。所以，当看房的时候外观也需要好好观察。

而且，从长远的角度上来看这不仅仅是房屋的美观问题，将来对此房屋的修护保养上可能会花上更多的钱。

● 建筑年数

比起二手房，买新房的回报率肯定是小的多。
但是，买二手房的时候，要注意的是 昭和56年以后的房屋耐震性会强一些。（因为在昭和56年，日本出台了新的耐震标准）

● 空房的状态和他的品质

购买房屋的时候需要确认一下房间是否有人租住。如果里面有人住的话，购买下房子即可以省去召集入住者的手续，而且租金也可以马上进账。但缺点是，没机会很好的进入室内看房子，不能详细的了解房屋情况。

４. 买房卖房时的税

● 购房时所产生的费用

①房产所得税
房产评估价额的3%
*房产评估价格：政府对房产价值的判定备案价（一般为房产价格的70%-80%）

②房产登记税
土地：交易价的1% 住宅：交易价的0.3%

③中介费
500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税（5%）

● 房屋的固定税金

①固定资产税 （每年）
固定资产评价额的1.4%

②都市计画税（每年）
固定资产评价额的0.3%

③管理费（物业费），修善累积金（每月）
根据房屋的情况而定（以房屋介绍中价格为准）

④租金管理费
每月房租的3%-5%

● 卖房时的费用（手续费；税金）

①房产贩卖所得税
贩卖所得税 = 利益*20% （购房5年以上）
利益*39% （购房5年未满）
*利益 = 卖出价―买入价―手续费

②中介手续费
500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税（5%）