卖掉国内楼房，投资日本房产！还犹豫什么呢？！

前几天女朋友突然说要请我吃饭，因为买了一套别墅。在离新宿10分钟的地方。

她才工作一年呢。难道嫁了土豪？

一问才知道她父母亲卖掉了一套上海的房子，价值400万元人民币。

按现在的日元汇率，她把这400万元人民币兑换成了7600万日元。房子买好后，她还剩近3000万日元。在琢磨是投资金融呢，还是继续投资不动产。

她的父母亲，的确好眼光啊。这400万人民币，要是放在2年前，也就只能兑换5000万日元。现在才兑换，等于是多出来2600万日元。突然想起来，近来身边的朋友们都在忙着买房子。之前还在想朋友们怎么都变得暴富了呢。原来如此。

我还有一个朋友，香港人。她多年前在东京买了10多套公寓房，一套房子也就20平方米左右。然后出租。现在年收入1000万日元。什么都不用做，整天游山逛水，就恨不能去火星逛一圈了。

中国的房价，理论上处于泡沫中。如果国内有多余的房子，卖掉了，来日本投资，无疑是非常不错的选择。原因还有三：

第一，房价便宜，特别是二手房。

东京除了在皇宫附近的一等地外，其他地方的不动产，都较北京上海同样地段便宜。在上海浦东，一套70平方米，怎么也得200多万人民币。这样的价格，在东京买一套室内面积100平方米的二手楼房，也绰绰有余。

第二，产权永久。

日本的房子，大都是连同土地一同卖的，一旦买入，土地楼房都永久归属自己，即使楼房破旧了，也可以翻新重建。而国内土地是国家的，楼房只有70年的使用权。

日本法律规定，上一代的资产在身后自然过户给下一代，6000万以下的财产可免遗产税。而且，日本的资产价格不是按市场价格来评估，而是按国家公布的地价来评估，这意味着即使现在购入时价2亿日元的房地产，30年后的资产价格也不过5000万——当然，如果身前赠与，那就需要支付高达44%的赠与税。这意味着，到在日买房投资，完全不必有后顾之忧。

第三，投资回报率高

在东京繁华地段，或者交通便利的地方，二手房的投资回报率，一般能达到8%左右，个别的可以达到15%以上。10年左右就可以拿回购房费用。而北京上海，投资回报率只有2%左右。

附：在日本买房子小问答

1．不动产仲介费多少?

东京不动产中仲介服务费标准为：租房一般是1各月租金；买卖房子时，买卖方各为成交价乘以3%+6万円(不含消费税)；但房地产成交价在400万円以下时则另有规范。

2．可以砍价吗？

很多时候可以砍价的，不论新房还是二手房。新房子一般是去零头，给买家一个开心费。比如笔者一个朋友，前不久买了一栋别墅。开发商开价3580万日元，最后3500万日元成交。二手房也基本上是这样，以笔者的经验，一般可以砍到9折。

3．除了中介费，还要负担哪些费用？

租房的情况：1，房屋管理费；修缮费；其他费用，如仍垃圾的费用，清洁费。 租房时必须缴纳的礼金押金等。

4．买新的好呢，还是旧房好?

日本的房子，跟中国不同。新房子永远就是价格最高的，基本上新房买了1个礼拜就出售，至少减掉100万日元。如果是投资用房的话，新房的回报率只有4%左右，但二手房，回报率在10%以上的，也不少。当然，买二手房子的时候，请一定注意楼房的建造年月。一般楼房的耐用年数是60年。房龄久的房子，可能会马上重建。重建你又要花掉大笔钱，不划算。

5．假如不小心买到“凶宅”

所谓的“凶宅”只是相对的。有的人就特别喜欢发生过什么事情的房子，因为很便宜。不过日本是个守法纪的国家，这房子什么时候发生过凶案，或发生过火灾等，均会记载，签约的时候，不动产商一定会告诉你。不告诉你，你可以退房，便提出赔偿。