日本人为什么不炒房地产?

　　日本人为什么不炒楼？肖敏捷这样认为的，日本人并非生来就讨厌投机。之所以对房地产投资变得如此谨慎，是因为上世纪80年代的经济泡沫使他们饱受其害，就算好了伤疤也不敢忘了疼。此后经济泡沫破裂，工薪阶层的收入增长停滞，少子化和老龄化进程加速等经济环境的变化也不容忽视。相比之下，中国正处在高速经济发展中，需求旺盛，因此不能简单地与日本比较。但是自从中国有了房地产市场，政府似乎一直疲于房地产的调控，大到管土地和贷款，小到管购买套数和建筑面积，可惜至今仍未摆脱“一收就死，一放就乱”的两难境地。我想政府要管的事太多了，就不要再拿房地产来难为政府了吧。从日本的经验和教训来看，只有经历过市场的洗礼，消费者或投资家才会变得聪明和理智。我不主张国内楼价应该大跌，但我相信“一朝被蛇咬，十年怕井绳”这句谚语。
　　
　　在朋友圈里，笔者预测房地产行情的能力被传为笑柄。1999年从东京赴香港工作时，受亚洲货币危机影响，香港房地产业正处于最低谷。租金大跳水，公司便慷慨地为我在香港岛南山区附近租了一套高级公寓。一天房东劝我说，现在是最便宜的时候，不如买下来吧。那时我工作刚5年，考虑到自己的收入，我回答说就算现在是最便宜的时候，对我来讲还是高不可攀。之后，香港房地产市场起起落落，但今年3月到香港出差时，听说那套公寓的价格已经翻倍。毫无疑问，我错过了一次良机。
　　
　　2005年转调到上海工作时，我经常带日本来的客户看房。一天，在虹桥附近一处日本开发商开发的别墅参观时，负责人说现在是最佳时机。当时稍有点动心，但受金融紧缩政策影响股市和房地产市场持续低迷，而且当天看楼的人就我们一行，冷冷清清，所以我回答再等等看。几年之后，在东京再次遇见那位负责人时，他说你要是知道那个别墅涨了多少的话，一定会后悔得睡不着的。不用问，我肯定错过了一次提前退休的机会。
　　
　　没有在香港和上海购买住宅，在2007年调回到东京后，笔者却鬼使神差般地买了套公寓。当时的房地产价格在低迷很久之后开始回升，稍微有点房地产泡沫迹象。我担心不买的话还会再涨，最后通过抽签在东京都内买到一套高层公寓，从阳台望去，一览众山小,得意洋洋。但是好景不长，妻子生孩子后患上了恐高症，因此不得不在2年后转手将房子卖了。降价出售，再加上各种手续费和贷款利息，前前后后损失不菲。在日本，只要一入住，新房立刻成为二手房，除非意外降价出售理所当然。无法理解这一事实的母亲到现在还抱怨我“你是不是被中介给骗了啊，在中国从来没听说过卖房子还有赔钱的”。
　　
　　当我把这些亲身体验添油加醋地讲给身边的中国朋友听的时候，发现一个有趣的现象。那就是，在日本住得越久的中国人就越成不了房地产投资的成功者。或者可以说，对房地产的见解就越来越“日本人化”了。经历了上世纪80年代史上最大的经济泡沫和之后长期经济低迷的日本人，对房地产投资都十分谨慎，所以对香港和中国的房地产市场也会看走眼。另外，和香港人和上海人相比，日本人并没有那么强烈的购房欲望，他们会根据收入情况和生活方式选择租房还是买房，住在市中心还是郊区，所以通常不会谈论别人的住房情况，相反，大家还会同情那些贷款买房的人。这与上海和台北人热衷谈论谁买了房，谁的房子升值了形成鲜明对比。
　　
　　还有一点就是，大多日本人不把住宅当成投资对象，而是当作一大件耐用消费品。论公寓的面积和豪华程度，东京远不及香港和上海。不过，论质量和使用舒适程度，香港和上海的高级公寓就不那么尽如人意了。前面提到的香港高级公寓，我想8成租金是为了满足山顶豪宅这一耀富心理上了，而楼上邻居的动静听得一清二楚，其隔音效果比我在日本留学时住的经济适用房还差，使我始终难以接受这就是所谓的豪宅。
　　
　　在东京成立建筑事务所的一位中国朋友常对我唠叨不能在中国买房子。他的观点是中国的开发商不太重视隔音性和隔热性等从外面看不见的地方，只追求表面的豪华和奇特。就是因为有这么一个挑剔的朋友，我错失了大好的投资机会。在国内看楼盘时，只顾挑窗户有没有缝隙、地板铺得平不平等小毛病，却忽略了买楼能赚钱这一大原则。难怪连售楼小姐都烦你。没办法，在日本呆久了。
　　
　　日本人并非生来就讨厌投机。之所以对房地产投资变得如此谨慎，是因为上世纪80年代的经济泡沫使他们饱受其害，就算好了伤疤也不敢忘了疼。此后经济泡沫破裂，工薪阶层的收入增长停滞，少子化和老龄化进程加速等经济环境的变化也不容忽视。相比之下，中国正处在高速经济发展中，需求旺盛，因此不能简单地与日本比较。但是自从中国有了房地产市场，政府似乎一直疲于房地产的调控，大到管土地和贷款，小到管购买套数和建筑面积，可惜至今仍未摆脱“一收就死，一放就乱”的两难境地。我想政府要管的事太多了，就不要再拿房地产来难为政府了吧。从日本的经验和教训来看，只有经历过市场的洗礼，消费者或投资家才会变得聪明和理智。我不主张国内楼价应该大跌，但我相信“一朝被蛇咬，十年怕井绳”这句谚语。
　　
　　顺便说一下，劝我在中国不要买房子的那位朋友目前在中国的建筑行业成为大红人，忙于传授日本的住宅建设经验，尤其是节能环保等看不见的功能。这也许是中国住宅市场慢慢走向健康和成熟的象征吧。